עצות לבונים פרטיים

מאמר זה מתייחס לחששות ולבלבול שתוקף רבים מהזוגות העומדים בפני פרוייקט בנייה ונותן כמה עצות שיכולות לסייע. תחום הבנייה הוא מורכב מאוד עם אין סוף אפשרויות. התהליך דורש סבלנות לימוד ומחשבה כמו בכל תחום וקל מאוד לדלג ולותר על שלבים מסוימים וליצור קרקע פוריה לטעויות מתגלגלות . תהליך הבניה הוא מסע שהיעד שלו הוא הגשמת חלום של בית. אם מתכננים את המסע כראוי יהיו פחות הפתעות כואבות ואף צפויה חוויה מרגשת ומהנה. הפרוייקט מתחיל בקניית מגרש עם תשתיות שעליו רוצים לבנות בית. וכאן מתחיל המסע שמתחיל באדריכל שהוא למעשה היוצר המרכזי מבין בעלי המקצוע המבצעים,הוא אמור לתת צורה לחלומכם ולדאוג לפרטי הפרטים. הפרוייקט מתחלק לשני חלקים, הראשון –הבניה התאורטית ללא חומרים הכולל קבלת היתר , השני-הבניה המעשית שהיא חיקוי לא מושלם של הראשון. השלב הראשון הוא הבסיסי והעיקרי ובלעדיו לא ניתן לבצע מאומה. זה קל מאוד למצוא אדריכל שישתלט לחלוטין על התכנון והעיצוב וכאן מומלץ לחפש אדריכל שקשוב לרצונותיכם וחלומכם. רצוי לבדוק את סגנון האדריכל לפני שבוחרים בו ולבדוק אם הסגנון מוצא חן בעיניכם. לאחר שבחרתם אדריכל תבדקו טוב את ההסכם איתו ומה זה בדיוק כולל. הסכם זה ילוה אתכם למשך כל הפרוייקט.לאחר שתוכנית הפיילות נוצרה ויש שלד תכנוני צריך וכדאי להכניס לתמונה את הציר השני של הפרוייקט והוא מפקח הבניה שהוא למעשה גם מנהל הפרוייקט. ישנן נקודות שניתן לתקן ולשפר לפני הגשת התוכניות לועדה ורצוי לערב את הפיקוח בשלבים המוקדמים. מנהל הפרוייקט רואה ראייה רחבה וכוללת של כל הפרוייקט ויודע לשלב את כל התחומים ולהתייחס אליהם בזמן הנכון ובכך למנוע קשיים מיותרים. להלן כמה נק' להדרכה לגבי סוגי פרוייקטים במגזר הפרטי וסוגי בנייה נפוצים. סוגי ניהול בניה:מזמין העבודה מבצע את ניהול העבודה בסיוע מפקח בנייה ומהווה קבלן ראשי של עצמו.יתרונות שיטה זו הן שליטה מירבית בנעשה בשטח ובאיכות הבניה עם יכולת תמרון גבוהה. החסרונות- דורש זמן ותשומת לב, המסגרת הכספית נתונה לשינויים, מבחינה חוקית מוטלת אחראיות כבדה על המזמין ובאי כוחו, סוג פרויקט זה דורש תשומת לב והתערבות רבה יחסית לחלופות. יצירת קשר חוזי עם קבלן ראשי שלוקח על עצמו את כל הבנייה מתחילתה ועד סופה. היתרונות הם הטלת כובד המשקל החוקי והניהולי על כתפי הקבלן הראשי ,מסגרת תקציבית יחסית יציבה, החסרונות-ויתור על שליטה מלאה בנעשה מבחינת טיב בעלי המקצוע וטיב החומרים, קושי בהפסקת הפרוייקט אם ישנה אי שביעות רצון. רכישת בית על הנייר מייזם ,בפרוייקט רחב הכולל מספר בתים או שכונות.היתרונות-רוכשים בית שלרוב כבר קיימות דוגמאות בשטח, ישנה קבוצה של רוכשים (צרת רבים חצי נחמה). חסרונות- שליטה מועטה בנעשה באתר,קושי במציאת כתובת זמינה לבעיה שצצה, עמידה מול חברה כלכלית גדולה,התחייבות מראש עם קנס הפרת חוזה למקרה ונאלצים לנטוש באמצע. רכישת חומרי הבניין ע"י המזמין או לחלופין ע"י הקבלן.היתרונות ברכישה הם בקרת איכות החומרים וחסכון כספי של כמה אחוזים. החסרונות-התעסקות בכמויות והובלות, בתיאום לוחות זמנים עם הקבלן ספיגת הפחת והעודפים. אופציה זו מתאימה כמובן רק לסוג מס' 1 של ניהול הבנייה. סוגי בנייה: בנייה קונבנציונלית(קירות בלוק מחוזקים בחגורות וכו':אופן הביצוע-בשטח , זמן ביצוע יחסית ארוך. היתרונות: שליטה רבה בתהליך הבניה ,קל לשנות ולהשאיר אופציות פתוחות, אמיד לאורך זמן. בניה טרומית :בנייה מהירה רובה מתבצעת במפעל ,חסרון –מעט שליטה לאחר חתימת חוזה, עמידה מול חברה,אי יכולת לבדוק בצורה יעילה את המוצר. בנייה מעץ, העץ הוא חומר בנייה טוב אם יודעים לבצעה נכון.חסרונות-תקנים מחמירים של מכבי האש, טיפול שוטף תדיר ויקר, חומר רגיש ודורש הגנה,תיקונים ושיפוצים במהלך הבנייה ולאחריה הם בעייתיים. בניה באבן חירבה.בניה יפה וייחודית, מגוון סגנונות, חסרונות-בעיות נזילות מים, עלות גבוהה, תכנון ובנייה מורכבים הדורשים ידע וניסיון. להלן כמה נקודות כלליות חשובות שראוי להדגיש:ודאו שהמקום שהינכם הולכים להשקיע בו הוא מתאים לצרכיכם תגורו בשכירות תקופה תלמדו את הסביבה,אם הבנייה להשקעה רצוי לבדוק כדאיות לכל אחד מתאים סוג מסוים של פרויקט,חשוב לשקול האופציות (אם ישנן)לפני שמתחילים . כל בנייה כרוכה בהוצאה כספית כבדה, תבדקו מקורות תקציביים ואפשרויות ליצירת יכולת החזר דרך הבנייה.(להזהר מחתולים בשק). אם הנכם הולכים על בנייה כקבלן ראשי (חלופה מס' 1)תבדקו עם עו"ד את כל הצד החוקי של הפרוייקט, אתם נושאים באחריות גדולה וצריכים לדעת מראש את ההשלכות. אתם אחראים על צוותי עובדים שלעיתים חשופים לסכנות בטיחותיות, על המזמין מוטלת האחראיות למנות מנהל עבודה . כאן החשיבות הגדולה במינוי מפקח בנייה.תשקלו לעבור קורס של הכרות עם עולם הבניה ומושגיו ,תראו הוצאה זו כהשקעה כדאית. חשוב מאד לעשות ביטוח קבלנים מקיף לפני תחילת העבודות תוך הבנה מה הוא מכסה. לבדוק את כל נושא מקורות האנרגיה המועדפים בחימום /קירור,נושא הבידוד טרמי/אקוסטי, מיחזור מים, בעיות איטום הכל בהתחשבות בנתונים האקלימיים של אזור הבנייה. רכשתם קרקע במזל טוב ואתם בשלב התכנונים אל תחסכו משאבים בשלב זה. כל טעות תכנונית עולה ביוקר בשלבי הביצוע. תבדקו מה האופנה העיצובית בשוק ותשוו מול טעמכם האישי ותשלבו בין השניים, לאופנה יש הגיון וגם לטעמכם האישי. תמצאו אדריכל שמבין לליבכם ותודאו מה כלול בעבודתו לפני חתימה.לבקש מהאדריכל תוכנית תלת מימדית (איזומטרית) של המבנה לפני שמתקדמים לשלב ההגשה. לתת לאדריכל אומדן תקציבי בתחילת הדרך בנוסף לשאר האינפורמציה החשובה. תבחרו מפקח בנייה מנוסה ואמין ותכניסו אותו בשלב מוקדם לפרוייקט,ניסיונו מאיר הרבה נקודות חשובות במהלך התכנון,לא לסגור עם הפיקוח על אחוזים, ישנה בעיה של ניגוד אינטרסים. תנו למנהל הפרוייקט את מלוא האימון והסמכות ,בשביל זה אתם משלמים לו שינהל את הבניה וידאג לבעלי מקצוע הנשמעים לו ,אל תנסו לעקוף אותו ,אם אין בו אימון אל תקחו אותו מלכתחילה. תוודעו מראש שבכל תחום בבנייה ייבדקו הצעות מחיר ושתהיה שקיפות מלאה.כמו כן שיוכנו הסכמים עם כל בעלי המקצוע היורדים לכל הפרטים. לודא שיועסקו רק בעלי מקצוע שהם עוסקים מורשים ומוסמכים.תקחו מפקח שנוח לכם להתקשר אליו ולשאול אותו שאלות ולדעת כל מה שקורה בשטח התחושה חייבת להיות של פרוייקט משותף ואינטרסים משותפים. לא לקחת בשום אופן מפקח בנייה בשל המחיר. בזמן ביצוע החלטות יש לזכור:יש בעלי מקצוע טובים וזולים ,כמעט ואין זולים וטובים, דהיינו קח בעל מקצוע טוב ותתמקח איתו ,לפעמים משתלם לו להיות זול, במיוחד אם מולו עומד מפקח בנייה ,אבל לקחת בעל מקצוע זול ולהתמקח איתו על טיב העבודה זה לא רעיון טוב. לעולם לא לשלם מקדמות לבעלי מקצוע למעט מקרים נדירים. לאסוף מסמכים חשובים: הסכמים, חשבוניות של מוצרים עם אחראיות, ניירות אלו יכולים לחסוך כסף וכאב ראש מספר שנים לאחר הבנייה. להבין כל תשלום שמתבצע ולבדוק מידי חודש את העלויות בפועל מול הצפי. ולסיום עצה כללית, לא לחפש קיצורי דרך כספיים ואחרים,איך אמר לי מהנדס ותיק:"נגמרו כל הפטנטים", אין שיטות פלא לבנות זול ויעיל, ואין טוב מלהצמד למתוכנן ולחוקי. בהמשך יפורסם מאמר הנכנס לשלבי הפרוייקט השונים בהתייחסות לכל שלב ותחום. בברכת הצלחה: שמואל גולדמן ניהול ופיקוח אזור צפון.